Covid-19: Medidas transitorias en materia de arrendamiento

2020-04-20

El pasado 15 de abril se expidió el Decreto 579 de 2020, a través del cual el Gobierno Nacional adoptó medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica por razón de la pandemia del COVID-19.

La referida normativa de emergencia, reconoce los efectos que la crisis económica y financiera está originando en la celebración, ejecución y cumplimiento de los contratos de arrendamiento a partir de realidades notorias como la disminución de ingresos, las restricciones para la circulación y normal desarrollo de actividades, la inminencia de desalojos y entregas de bienes arrendados y los incrementos legales y contractuales de los cánones. Frente al anterior contexto, el Decreto establece una serie de medidas transitorias cuyo alcance puede explicarse así:

§ Dichas medidas se extienden tanto a los contratos de arrendamiento de vivienda como a los arrendamientos comerciales. En el caso de los comerciales, las medidas aplican siempre y cuando el arrendatario sea una persona natural, o se trate de una micro, pequeña o mediana empresa en los términos del artículo 2.2.1.13.2.2. del Decreto 1074 de 20151.

§ Se suspende la ejecución de toda orden de desalojo de inmuebles arrendados durante la vigencia del decreto (por ahora, 15 de abril a 30 de junio de 2020), lo que implica que durante éste periodo no podrán llevarse a cabo diligencias de entrega, incluso aquellas que hubieran sido ordenadas con anterioridad al Decreto. Debe tenerse en cuenta que la finalidad de la norma de emergencia es evitar que los arrendatarios sean lanzados durante el Estado de Emergencia.

§ Se aplazan los incrementos legales y convencionales del valor del canon de arrendamiento durante la vigencia del Decreto. Esta medida implica, en la práctica que el incremento sí sucederá, pero su pago deberá hacerse luego de levantadas las medidas provisionales (en principio a partir del 1º de julio de 2020), para lo cual, lo que deberá ocurrir es que el valor del incremento de todo el periodo contractual (ej. anual) se divida y se pague prorrateado durante los meses restantes del periodo.

§ Se faculta a las partes para celebrar acuerdos con relación al pago de los cánones causados durante la vigencia del Decreto (15 de abril a 30 de junio de 2020), señalando que en los mismos no pueden incluirse ningún tipo de intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones. En caso de no lograrse el acuerdo entre arrendador y arrendatario, se imponen las siguientes reglas:

  • El arrendatario queda obligado a pagar la totalidad de los cánones causados durante la vigencia de las medidas provisionales, y en caso de no pago, sobre dicha suma se causan intereses corrientes liquidados al 50% de la tasa de interés bancario corriente (TIBC) en la modalidad de consumo y ordinario.
  • El arrendador no puede cobrar intereses de mora, penalidades, ni sanciones por los cánones causados entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020.

§ Se alarga la duración de algunos contratos, al establecer una prórroga legal automática de todos los contratos que terminarían durante la vigencia del Decreto, extendiendo su duración hasta el próximo 30 de junio de 2020, claro está, manteniendo la obligación de pagar el canon de arrendamiento durante el periodo de prórroga. En este aspecto el Decreto permite que las partes pacten reglas distintas.

§ Se retarda el inicio de algunos contratos de arrendamiento, al suspender el inicio de los aquellos en los que el inmueble debía ser entregado al arrendatario durante la vigencia del Decreto. En estos casos, dichos contratos iniciarán hasta el próximo 30 de junio de 2020; lo que en consecuencia posterga la exigibilidad de todas las obligaciones derivadas de estos, incluyendo el pago del canon de arrendamiento. Sobre este aspecto también admite que las partes pacten reglas distintas.

§ Finalmente, las medidas provisionales del decreto no se extienden a contratos de leasing habitacional o financiero, ni a los contratos de arrendamiento celebrados con el FRISCO.

EL decreto puede ser consultado en este enlace.

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