Alternativas jurídicas frente a los incrementos sustanciales de avalúos catastrales e impuestos prediales

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) expidió la Resolución 384 en abril de 2026, en la que se estableció de forma expresa que los porcentajes de incremento fijados podrán ajustarse por cada una de sus direcciones territoriales. Esto, con el fin de asegurar la coherencia técnica y la incorporación en la base catastral para la vigencia 2026.

El Catastro Multipropósito se ha implementado en Colombia para actualizar la información de los territorios con la intención de conocer la realidad física, jurídica y económica de los predios, lo cual permite estructurar políticas relacionadas con el ordenamiento territorial y la división del uso del suelo, entre otros aspectos.

En esta línea, el Plan Nacional de Desarrollo (PND) 2022-2026, contenido en la Ley 2294 de 2023, estableció que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) adoptaría las metodologías y modelos para realizar por una sola vez ajustes automáticos de todos los predios del país que permitan realizar actualizaciones masivas en predios rezagados. Actualización que no aplica para aquellos que hayan sido objeto de formación o actualización catastral durante los últimos cinco años anteriores al 19 de mayo de 2023, entre otros casos puntuales.

Para el efecto, el IGAC expidió las Resoluciones 1912 de 2024 y 2057 de 2025, en las que estableció la metodología para determinar el valor comercial por hectárea, y, conforme a este, también el porcentaje de incremento según zonas homogéneas aplicable solo para predios rurales; asimismo estableció los porcentajes aplicables a 527 municipios.

Dichos incrementos porcentuales en el avalúo catastral, incluso por más de 1000%, generaron un aumento significativo en el impuesto predial. Al generar inconformismo social, el IGAC expidió la Resolución 384 en abril de 2026, donde estableció de forma expresa que los porcentajes de incremento fijados podrán ajustarse por cada una de sus direcciones territoriales. Esto, con el fin de asegurar la coherencia técnica y la incorporación en la base catastral para la vigencia 2026.

Incrementos excesivos en Impuesto Predial

Sin perjuicio de estas medidas normativas, la problemática persiste: la aplicación de un sistema masivo desconoce en muchos casos la realidad individual de los inmuebles, generando un incremento excesivo en el impuesto predial para 2026.

A propósito del crecimiento del impuesto predial, la ley del PND estableció que de no expedirse una ley que estableciera límites al mismo, se mantiene vigente lo dispuesto en la Ley 1995 de 2019 que prevé que: "(...) para los predios que hayan sido objeto de actualización catastral y hayan pagado según esa actualización, será del IPC+8 puntos porcentuales máximo del Impuesto Predial Unificado", (artículo 2) aplicable, no para la vigencia en que se realiza la actualización, sino para la siguiente.

A su vez, el artículo 7 de la mencionada Ley 1995 relacionado con la vigencia, establece que sigue siendo aplicable el límite contenido en el artículo 6 de la Ley 44 de 1990 que consagra: "(...) el Impuesto Predial Unificado resultante con base en el nuevo avalúo, no podrá exceder del doble del monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior, o del impuesto predial, según el caso".

En estas dos normas se exceptúan de la aplicación de los límites correspondientes los terrenos urbanizables sin urbanizar y los urbanizados sin edificar. Además, aunque estos límites se estén aplicando en muchos casos, es necesario adelantar las actuaciones jurídicas para que la información catastral coincida con la realidad de cada predio.

Alternativas frente a la Autoridad Catastral

Frente a la autoridad catastral, las alternativas jurídicas son: (i) la solicitud de rectificación con la que se busca que la entidad corrija información, como es el caso de las áreas de terreno o construidas; o, (ii) la solicitud de revisión, que pretende la disminución del valor del avalúo y que requiere, además de un sustento jurídico sustancial, un avalúo comercial que soporte técnicamente los criterios devaluaciónque resulten aplicables.

En relación con el avalúo comercial cabe resaltar que, si bien no es obligatorio para adelantar el trámite, es un derrotero en estos casos: el avalúo catastral debería oscilar entre el 60% y el 100% del avalúo comercial, incluso en estas actualizaciones masivas. Por lo tanto, si el avalúo comercial es más alto que el nuevo valor fijado por la entidadcatastral,sería infructuoso solicitar su revisión.

Qué hacer con el Impuesto Predial

Ahora bien, las gestiones catastrales afectan directamente la liquidación del impuesto predial, pero las solicitudes presentadas ante la autoridad catastral no tienen en sí mismas efectos ante la autoridad tributaria. Por eso, el trámite debe adelantarse de forma simultánea ante ambas entidades, lo que, en materia del impuesto, abre dos posibles alternativas.

La primera es interponer un recurso de reconsideración contra el acto en virtud del cual se liquidó el impuesto. Este recurso debe interponerse dentro de los dos meses siguientes a su notificación, incorporando entre otros argumentos, el del carácter real del impuesto: este debería liquidarse conforme a las características físicas, jurídicas y económicas del predio. Valga decir que, aunque no es requisito legal, algunas autoridades exigen que se interponga con presentación personal ante notario.

Una vez interpuesto, la autoridad tributaria cuenta con un año para resolverlo, so pena de que opere la figura del silencio administrativo positivo, es decir, que se entienda resuelto a favor del contribuyente. Si se resuelve negativamente, el camino a seguir será el judicial. Cabe mencionar que esta alternativa no suspende los intereses de mora causados, que se cuentan desde la fecha oportuna de pago (no la fecha con descuento), respecto del impuesto que efectivamente se deba pagar sobre el avalúo que resulte del proceso catastral. Asimismo, al ser una obligación pendiente de pago, no se generará paz y salvo, por lo que el predio no podría enajenarse hasta que se salde.

La segunda alternativa es realizar el pago del impuesto como fue liquidado y, una vez obtenida la resolución catastral con el nuevo avalúo, solicitar la devolución de lo pagado en exceso. La solicitud debe ser radicada dentro de los 5 años siguientes a la fecha del pago, y debe ser resuelta por la autoridad tributaria en 50 días hábiles. En este escenario, no existiría una deuda pendiente de pago.

De no adelantarse alguna de las opciones mencionadas a nivel predial, el acto que liquidó el impuesto se convertiría en un título ejecutivo que se podrá cobrar coactivamente por la entidad tributaria, incluso con medidas como embargos.

Aunque esta problemática es masiva y sistemática, vale la pena analizar cada caso particular y, si es necesario, es mejor optar por las alternativas que ofrecen la vía catastral y la predial. De no hacerse, se consolidará esta nueva base para determinar el avalúo de vigencias futuras, lo cual, en algún momento, aún con la aplicación de límites, generará el pago del impuesto predial sobre el 100% del mismo.

Lo anterior, además del impacto que esto puede generar en Impuesto al Patrimonio en sujetos pasivos no obligados a llevar contabilidad, donde el valor del activo se determina, como mínimo, según el avalúo catastral; y, eventualmente, en el Impuesto sobre Renta por Tasa Mínima de Tributación, si se llegara a considerar que el valor razonable pudiera definirse con base en este nuevo "valor comercial" determinado por la autoridad catastral, como lo indican las resoluciones mencionadas.