El pago de predial en planes parciales para predios urbanizables y no urbanizables

El Consejo de Estado acaba de cerrar un debate que durante años enfrentó a propietarios y autoridades tributarias en Bogotá: la tarifa del impuesto predial no depende de la voluntad del propietario, sino de la vocación urbanística del predio. En una sentencia del 23 de octubre, la Sección Cuarta del Consejo de Estado estableció que un terreno ubicado en suelo urbano con potencial de desarrollo no puede tributar con la tarifa reducida del 5 x 1000 simplemente porque su dueño decidió no presentar un plan parcial.

Ana María Serna Ospina, abogada del área de tributario de PGP, analiza esta decisión en su artículo publicado en Ámbito Jurídico. En este artículo desglosamos las ideas fundamentales de su texto para entender cómo esta sentencia redefine la relación entre propiedad, urbanismo y tributación.

Ideas clave del artículo

• La tarifa del impuesto predial depende de la vocación urbanística del predio, no de la intención del propietario. Si el predio está en suelo urbano y puede desarrollarse, tributa al 33 x 1000, aunque permanezca sin urbanizar.
• Existe una excepción cuando el propietario sí formuló el plan parcial antes del 1° de enero y la administración no se pronuncia: en estos casos, la tarifa puede asimilarse a la de predios no urbanizables (5 x 1000), porque la demora es imputable al Estado, no al contribuyente.
• La reserva vial no equivale a afectación para obra pública. Mientras exista solo reserva vial, el propietario puede solicitar licencias de urbanización y construcción, por lo que el predio mantiene su potencial urbanístico y debe tributar como "urbanizable no urbanizado".
• La decisión privilegia la realidad catastral sobre la inacción del propietario, consolidando una línea jurisprudencial que aporta seguridad jurídica y alinea la tributación con el ordenamiento territorial.

¿Qué tarifa de impuesto predial aplica a predios urbanizables que aún no han sido urbanizados?

La sentencia del Consejo de Estado despeja una controversia que se mantuvo durante años entre propietarios y el Distrito de Bogotá. Algunos propietarios argumentaban que al no haber formulado el plan parcial, sus predios debían considerarse "no urbanizables" y tributar con la tarifa reducida del 5 x 1000. El Distrito defendía la tarifa del 33 x 1000 para predios con vocación urbanística.

La decisión es clara: si el predio está en suelo urbano y puede desarrollarse, se considera urbanizable y debe tributar al 33 x 1000, aunque permanezca como "lote de engorde". La tarifa no depende de la intención del propietario.

Los predios urbanizables no urbanizados son terrenos con potencial real de desarrollo, localizados en suelo urbano o de expansión, que aún no han iniciado el proceso de urbanización. Su naturaleza es dinámica: pueden transformarse mediante licencias o planes parciales. En contraste, los predios no urbanizables están limitados por su localización —rondas de río, zonas por encima de la cota de servicios— a permanecer sin urbanización, sin importar la voluntad del propietario.

¿Cuándo puede un predio urbanizable tributar con la tarifa reducida del 5 x 1 000?

La sentencia reconoce una excepción importante: cuando el propietario formuló el plan parcial antes del 1° de enero y la administración no se pronuncia, la tarifa puede asimilarse a la de predios no urbanizables. En este escenario, la imposibilidad de desarrollo es imputable al Estado, no al contribuyente, y resulta desproporcionado cargarlo con una tarifa mayor mientras la administración guarda silencio.

En cambio, si el contribuyente decide no formular un plan parcial, la responsabilidad recae sobre él y la tarifa será la del predio urbanizable no urbanizado (33 x 1000). Este criterio refuerza la función social de la propiedad y evita que la carga fiscal dependa de voluntades privadas.

La decisión no establece un criterio claro para determinar cuándo la demora es atribuible a la administración y cuándo al contribuyente, lo que deja abierta una zona gris que podría generar nuevos debates.

¿Qué efecto tiene la reserva vial sobre la clasificación del predio para efectos tributarios?

La sentencia hace una precisión importante para el urbanismo en Bogotá y otras ciudades colombianas: la "reserva vial" no equivale a una afectación para obra pública.

Mientras el predio solo cuenta con la reserva vial, el propietario aún puede solicitar licencias de urbanización y construcción. Esto significa que sigue existiendo una potencialidad urbanística que justifica su categorización como "urbanizable no urbanizado" y, por ende, la aplicación de la tarifa del 33 x 1000.

Únicamente cuando se declare e inscriba formalmente la "afectación" surgirá la imposibilidad de desarrollar el inmueble. Solo en ese momento se recategorizaría la tarifa del impuesto a la correspondiente a predios no urbanizables (5 x 1000).

¿Qué implica esta decisión para propietarios y autoridades tributarias?

Esta decisión consolida una línea jurisprudencial que privilegia la realidad catastral sobre la intención del propietario y aporta seguridad jurídica tanto para contribuyentes como para autoridades.

Para los propietarios, representa un llamado a revisar sus estrategias y comprender que la clasificación del predio no depende de la inacción, sino de su vocación urbanística. No basta con abstenerse de formular un plan parcial para acceder a una tarifa reducida del impuesto predial.

Para la administración, es un paso hacia una tributación más alineada con el ordenamiento territorial. La decisión establece criterios claros que reducen la incertidumbre y fortalecen la relación entre desarrollo urbano y responsabilidad fiscal.

Esta sentencia marca un punto de inflexión en la forma como se relacionan la planeación urbana y la tributación. Aunque persisten interrogantes sobre cómo se determinará, en cada caso concreto, cuándo la demora en la tramitación de un plan parcial es imputable a la administración y cuándo al contribuyente, la decisión ofrece mayor claridad sobre un tema que durante años generó litigios.

Si desea profundizar en los alcances de esta decisión del Consejo de Estado, consulte el análisis completo de Ana María Serna Ospina en Ámbito Jurídico