Modernizar la Ley 66 de 1968: una deuda con la vivienda y la seguridad jurídica

Han pasado más de cinco décadas desde la expedición de la Ley 66 de 1968, el marco normativo que sentó las bases para regular la enajenación de inmuebles destinados a vivienda en Colombia. Sin embargo, esta norma, concebida en una época de fuerte centralización institucional, hoy se encuentra rezagada frente a la realidad territorial y jurídica del país.

En la reciente edición de la Revista Lexir, Adelaida Carvajal, abogada del equipo de Inmobiliario de PGP Abogados, analiza las limitaciones de este marco vigente. A continuación, desglosamos las ideas fundamentales expuestas por nuestra abogada sobre por qué la estructura actual, que concentra la vigilancia en autoridades nacionales, choca con un contexto donde las problemáticas son locales y requieren soluciones descentralizadas.

Puntos clave del análisis

• Desfase institucional: La Ley 66 responde a un modelo centralista que no se alinea con la estructura actual donde los municipios tienen la facultad de vigilancia.
• Vacío procedimental: Aunque la Ley 388 de 1997 otorga competencias a las autoridades locales, no existe un procedimiento administrativo estructurado para ejercerlas.
• Inseguridad jurídica: La falta de etapas procesales y criterios objetivos para las sanciones afecta tanto la confianza del consumidor como la estabilidad de los promotores.
• Necesidad de armonización: Se requiere adecuar la norma al marco constitucional para garantizar el debido proceso y la legalidad.

¿Por qué es insuficiente la normativa actual para la inspección y vigilancia local?

El artículo señala que, si bien la Ley 388 de 1997 reconoce la facultad de los concejos municipales y distritales para determinar qué entidad local ejerce el control sobre la enajenación de viviendas, esta atribución carece de un respaldo procedimental en la Ley 66 de 1968.

Al no existir un procedimiento administrativo debidamente estructurado, se han generado vacíos en la actuación de las entidades territoriales. En la práctica, las autoridades locales deben ejercer funciones de verificación, investigación y sanción sin contar con lineamientos claros. Esto debilita la capacidad institucional y provoca una aplicación desigual de las medidas de control a lo largo del territorio.

¿Qué riesgos legales enfrentan las empresas y los compradores de vivienda?

La principal limitación del marco vigente es la ausencia de un procedimiento sancionatorio específico. Adelaida Carvajal destaca que la Ley 66 prevé medidas drásticas, como la toma de posesión o la liquidación de empresas enajenadoras que incumplan obligaciones, pero lo hace sin establecer etapas procesales, plazos ni criterios objetivos de intervención.

Este vacío normativo compromete la seguridad jurídica de dos actores clave:

1. Compradores: En un contexto donde la vivienda es un derecho constitucional, la falta de reglas claras afecta la confianza en las instituciones.
2. Promotores inmobiliarios: El empresario responsable se enfrenta a decisiones que pueden carecer de fundamento técnico y previsible, afectando la estabilidad del mercado.

¿Cuáles son los beneficios de actualizar el procedimiento administrativo?

Contar con un procedimiento actualizado permitiría que las actuaciones administrativas se desarrollen bajo principios de legalidad, transparencia y debido proceso. Una estructura definida de etapas, recursos y medidas correctivas fortalecería el rol de las entidades territoriales, garantizando uniformidad y previsibilidad en los procesos de control.

Un marco moderno equilibraría la protección del consumidor inmobiliario, quien requiere seguridad en sus transacciones, con las necesidades del empresario, que demanda reglas estables y decisiones técnicas, no discrecionales.

La revisión de la Ley 66 de 1968 no implica necesariamente un cambio sustancial en la política de vivienda, sino una oportunidad para adecuar su contenido a la estructura institucional que el país ha consolidado en las últimas décadas. Armonizar esta norma con el marco constitucional y las leyes posteriores permitiría cerrar un vacío histórico, dotando al Estado de herramientas para una vigilancia efectiva y garantista. Como concluye la autora, su actualización es un paso necesario hacia un sistema de vivienda más confiable, descentralizado y seguro.

Los invitamos a consultar el artículo completo en la revista Lexir en este enlace.