Recuperación de inmueble en zona franca por incumplimiento de contrato de arrendamiento

Un importante cliente del sector financiero, titular de un inmueble de alto valor en la Zona Franca La Candelaria de Cartagena, enfrentó la ocupación de un arrendatario que dejó de pagar injustificadamente los valores correspondientes y, pese a la terminación del contrato, se negó a restituir el bien

Aun así, el cliente continuó asumiendo los costos de servicios públicos y administración. En consecuencia, el caso presentaba tres riesgos principales: (i) una ocupación indefinida sin contraprestación, (ii) que se cuestionara la validez de la terminación unilateral y (iii) que se relativizara la cláusula penal pactada.

Frente a ello, el equipo de Litigios de PGP Abogados estructuró una estrategia presentada escenario de un proceso arbitral basada en el incumplimiento contractual y la validez de la terminación unilateral del arrendamiento.

¿Se puede terminar unilateralmente un contrato de arrendamiento por mora reiterada?

La defensa se centró en demostrar que, en este caso, la mora reiterada en el pago del canon era causal suficiente para la terminación unilateral del contrato. Para ello, se estructuró una estrategia que incluyó:

• El acompañamiento extrajudicial previo a la demanda arbitral, con comunicaciones formales que expusieron los constantes incumplimientos de la contraparte y documentaron la terminación unilateral del contrato.
• La demostración del incumplimiento contractual por pagos extemporáneos del canon de arrendamiento, cuotas de administración y servicios públicos.
• La argumentación del carácter esencial de la obligación de pago del canon, cuya mora reiterada habilitaba la terminación unilateral conforme al contrato y a la ley.
• El reclamo autónomo de perjuicios adicionales, independientemente de la existencia de cláusula penal pactada.

¿Qué necesita un tribunal arbitral para declarar el incumplimiento y ordenar la restitución del inmueble?

El punto de inflexión fue la acreditación simultánea de tres elementos que el Tribunal acogió de manera expresa: el incumplimiento probado y reiterado en el pago de cánones, cuotas de administración y servicios públicos; la validez de la terminación unilateral del contrato, ejercida conforme a lo pactado y a la ley; y el incumplimiento autónomo de la obligación de restitución del inmueble, incluso después de requerimientos formales y de la terminación del vínculo contractual.

Este conjunto de factores permitió que el Tribunal declarara el incumplimiento contractual y ordenara el pago de perjuicios a favor del cliente, así como la entrega del inmueble.

¿Qué se logró para el cliente?

• Recuperación del inmueble ubicado en la Zona Franca La Candelaria de Cartagena.
• Reconocimiento de la cláusula penal pactada junto con los intereses moratorios correspondientes.
• Reconocimiento de perjuicios adicionales derivados del incumplimiento, incluyendo daño emergente y lucro cesante.
• Liberación de un activo estratégico que se encontraba bloqueado y su reintegro a la operación económica del cliente.
• Refuerzo de la seguridad contractual del portafolio inmobiliario del cliente.

Los contratos de arrendamiento comercial enfrentan tensiones cuando el arrendatario incumple sistemáticamente sus obligaciones de pago. La terminación unilateral del contrato es una herramienta legítima del arrendador, pero su eficacia depende de que se ejerza conforme a lo pactado y de que se acredite el incumplimiento reiterado de obligaciones esenciales.

La estrategia de documentación previa al proceso arbitral es determinante. Las comunicaciones extrajudiciales que formalizan los incumplimientos y notifican la terminación del contrato se convierten en pruebas fundamentales en el arbitraje. La existencia de cláusula penal no excluye el reclamo de perjuicios adicionales cuando estos son autónomos y están debidamente acreditados.