Vivienda turística: Requisitos y el riesgo de extinción de dominio. Expohost 2025.
La operación de vivienda turística en Colombia exige un due diligence riguroso para asegurar la viabilidad del negocio y mitigar riesgos legales. Tras la conferencia dictada por nuestras abogadas Laura Mesa y Laura Pinilla en Expohost, evento de Asohost (gremio del cual PGP Abogados es firma aliada), analizamos los elementos cruciales para la preparación legal de esta actividad.
El análisis derivado de este encuentro se centra en dos ejes: los requisitos de cumplimiento obligatorio y las consecuencias patrimoniales, policivas y penales de su omisión.
¿Qué requisitos legales debo cumplir para operar vivienda turística?
De acuerdo con las discusiones y el análisis del evento, la estructuración legal de la actividad requiere la validación y gestión de los siguientes documentos y permisos, entre otros;
- Certificado de tradición y libertad vigente del inmueble.
- Registro Nacional de Turismo (RNT) actualizado.
- Validación del uso permitido en el reglamento de propiedad horizontal (PH).
- Este punto es un componente central del due diligence previo. Es indispensable verificar que el reglamento de la copropiedad autorice expresamente la destinación de los inmuebles para vivienda turística o alquileres de corta estancia. Si el reglamento PH lo prohíbe, la operación es inviable legalmente desde su origen, incluso si se cuenta con otros permisos como el RNT.
- Existencia de un contrato claro con el operador turístico, si aplica.
- Manejo y archivo adecuado de la tarjeta de registro de alojamiento por cada huésped.
¿Qué riesgo enfrento si incumplo con las normas de operación de vivienda turística?
Durante el análisis en Expohost se enfatizó que el desconocimiento de las normas o la omisión de los permisos genera consecuencias directas para el propietario del inmueble, el anfitrión o el operador.
Las sanciones identificadas se clasifican en tres niveles de riesgo:
- Sanciones policivas: Incluyen multas o la suspensión de la actividad económica por incumplimientos normativos, así como multas por comportamientos contrarios a la convivencia definidos en el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.
- Riesgos penales: Si al interior del inmueble se cometen delitos (p. ej., tráfico de drogas, proxenetismo de menores o lesiones personales), el propietario, el anfitrión o el operador pueden ser investigados penalmente y, eventualmente, enfrentar penas privativas de la libertad.
- Riesgo patrimonial (Extinción de Dominio): Se analizó el riesgo más severo para el propietario. Si se configura alguna de las causales del artículo 16 del Código de Extinción de Dominio (como el uso del inmueble como medio o instrumento para la comisión de delitos), la propiedad puede ser objeto de un proceso de extinción de dominio, resultando en la pérdida total del activo.
¿Cómo estructurar una operación de vivienda turística sin riesgos?
La conclusión central derivada del análisis de PGP Abogados es que la prevención, mediante una preparación legal adecuada, es la herramienta más efectiva para prevenir y mitigar los riesgos inherentes a la operación de vivienda turística para rentas cortas.
Esto implica no solo la obtención de los permisos, sino el establecimiento de protocolos claros de due diligence sobre los huéspedes y la definición de mecanismos de actuación frente a posibles contravenciones. La intersección de normativas (comerciales, de propiedad horizontal, policivas y penales) requiere un acompañamiento legal especializado. Estructurar correctamente la operación y definir los protocolos de respuesta ante eventuales requerimientos de las autoridades (Policía o Fiscalía) son acciones indispensables para proteger el patrimonio y la libertad del propietario.
Si necesita asesoría o acompañamiento en sus proyectos de vivienda turística para rentas cortas, no dude en contactarnos.
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